Le rapport de présentation indique que le marché du neuf, comme de l’ancien est très tendu à Versailles : les niveaux de loyer sont très importants, il y a peu de terrains constructibles disponibles et il existe un décalage sensible entre l’offre et la demande de logements.
On compte, en 2001, plus de 6000 logements sociaux, soit 15,93% du parc résidentiel versaillais. Il manque 1532 logements aidés pour atteindre les objectifs fixés par la loi SRU. Ces logements sont très inégalement répartis dans la ville, le quartier de Jussieu regroupant notamment plus du tiers du parc HLM.

Le parc social est un parc récent, principalement constitué de grands et de moyens logements. Ce parc se caractérise par une fluidité et une mobilité limitée, ce qui explique que l’offre ne suffit pas à répondre à la demande (1 logement social disponible pour près de quatre demandeurs).

Et pourtant, la commission tient à le souligner et à lui rendre hommage, s’agissant d’une cité essentiellement résidentielle, la ville de Versailles  joue le jeu de la loi SRU et tente de combler son retard en matière de logements sociaux pour atteindre le seuil des 20% imposé par la loi, mais surtout pour répondre aux besoins d’une population dont la demande en matière de logements HLM est en constante augmentation depuis quelques années.

C’est ainsi qu’en 2003, 69 logements ont été construits contre 27 en 2002 et 21 en 2001. Il faut saluer cet effort important et cette politique constante dans un contexte difficile.

 L’objectif en matière de construction de logements sociaux est de maintenir le rythme de construction à environ 100 logements par an à raison d’au moins 2 opérations comprenant entre 30 et 40 logements et 2 à 4 opérations de 5 à 10 logements.

Les opérations importantes se réalisent en général sur des terrains nus et les petites opérations en acquisition amélioration.

C’est la raison pour laquelle le projet de réalisation d’un programme résidentiel composé de logements aidés pour 3830 m2 de SHON  dans la ZAC des Chantiers répond à un besoin évident.
Ce programme résidentiel qui devrait permettre de réaliser une soixantaine de logements (le chiffre de 53 est avancé) se situe cependant dans un environnement peu propice à une implantation de logements d’habitation.

Si bien évidemment la proximité des moyens de transport et des commerces est un atout important pour cette réalisation, la très proche présence de la gare ferroviaire et de la gare routière dans un environnement de circulation dense génère des nuisances très importantes dans les domaines de l’acoustique, des  vibrations et de la pollution.

S’agissant tout d’abord de la pollution, le nœud de circulation que constitue la gare des Chantiers et la présence très proche de rues souvent congestionnées voire saturées créent une atmosphère polluante qui compte tenu de la configuration du site a du mal à se dissiper.
En outre, et la commission a déjà eu l’occasion de s’exprimer sur ce problème, il ne semble pas que les mesures prises en matière de circulation conduisent à une amélioration notable de celle-ci, mais plutôt à une dégradation faute de mesures radicales.

S’agissant des vibrations, les mesures effectuées sur le site et présentées dans l’étude d’impact du dossier de création de la ZAC (page 101), font état de résultats très proches de la valeur admissible à la hauteur de la dalle extérieure de la gare, c'est-à-dire à l’emplacement où devront être édifiée les futurs logements sociaux.

C’est ainsi que l’on relève des valeurs de 62 pour 63 en valeur limite admissible dans la gamme de fréquence des 10 Hz, 62 pour 65 admissible dans la gamme de fréquence des 20Hz et 52 pour 69 admissible dans la gamme de fréquence des 40 Hz. Les fréquences plus élevées ont des répercussions moins sensibles sur l’environnement. Il n’en demeure pas moins vrai que les vibrations relevées, surtout sensibles  dans la gamme des fréquences basses, sont de nature à entraîner des désagréments non négligeables pour les habitations édifiées à proximité immédiate de la gare et notamment sur la dalle extérieure.

Mais c’est surtout dans le domaine acoustique que les nuisances risquent d’être fortes voire insupportables pour les futurs logements sociaux.

L’étude menée dans ce domaine (pages 97 et 99 du dossier de création de la ZAC) fait état, s’agissant de l’ambiance acoustique actuelle dans le quartier, de niveaux sonores supérieurs à 70 dB (A) le jour :

-    autour des circulations ferroviaires en entrée et sortie de la gare de Versailles Chantiers ;
-    sur le bâti riverain des rues structurantes les plus circulées et saturées aux heures de pointe : rue des Etats Généraux et rue de la Porte de Buc.
(Sachant que 35 dB correspondent à l’intérieur d'un appartement calme et qu’à partir de 65 dB qui correspond à une conversation animée,  commence le seuil de gêne et de fatigue).
Qui plus est, l’ambiance acoustique en 2007 élaborée sur la base de la situation actuelle intégrant les modifications de trafic routier liées aux diverses modifications prévisibles sur le secteur à l’échéance 2007 de mise en service du pôle dans le modèle de terrain actuel fait état d’une augmentation des niveaux sonores :

-    de l’ordre de 2,5 dB (A) sur l’avenue du Général Leclerc ;
-    de l’ordre du dB (A) sur l’avenue Edouard Charton.

Il est à craindre, malheureusement, que cette détérioration de l’ambiance acoustique, que la commission estime même sous-évaluée, touche également les constructions édifiées sur la dalle extérieure de la gare.

Ainsi, la commission d’enquête, tout en reconnaissant le bien-fondé du choix d’édification de logements sociaux dans le programme de la ZAC des Chantiers, exprime ses inquiétudes quant à la qualité de vie dans  ces logements, compte tenu des nuisances exposées ci-dessus.

Afin de les rendre habitables la réalisation de ces logements devra être particulièrement soignée et intégrer des normes d’insonorisation et de dispositifs anti-vibrations qui sont plus souvent l’apanage de logements de haut de gamme et qui induisent donc des coûts inhabituels pour ce type de logements.

Une autre solution plus radicale mais également plus coûteuse consisterait à couvrir totalement ou en grande partie les voies de chemin de fer de la gare des Chantiers.

Cette solution, certes plus ambitieuse, doit être étudiée et ne pas être écartée a priori. Elle permettrait d’édifier dans de meilleures conditions le programme de logements sociaux envisagé, en atténuant très fortement la pollution acoustique de la ZAC et  offrirait en outre de nombreux autres avantages.

C’est ainsi que les nouveaux espaces dégagés offriraient des possibilités nouvelles en  permettant de reconstituer les terrains de sport ou de jeux pour la petite enfance actuellement fortement réduits par le projet actuel d’implantation de la ZAC, voire en  créant des espaces verts supplémentaires.