Avant la loi SRU, les PAZ et RAZ d’une ZAC étaient soumis à l’enquête publique et un bilan financier prévisionnel faisait partie du dossier d’enquête.

Ce document donnait une idée du futur équilibre financier de la ZAC.

L’ancien volet financier, même succinct, permettait à la population et aux commissaires enquêteurs de se faire une idée de l’équilibre financier de la ZAC, de sa faisabilité et de l’implication financière de la commune dans l’opération.

La commission d’enquête regrette donc que le volet  financier relatif à la ZAC des Chantiers ne soit pas intégré, même s’il n’est plus obligatoire, dans les dossiers de projet de PLU.

Désormais  la commission d’enquête ne peut plus et n’a plus à aborder les questions financières, bien qu’elles conditionnent largement le niveau futur des équipements, la qualité des constructions et des aménagements de la ZAC.

Sur un document datant d’une année environ que s’est procuré la commission d’enquête,  et sous réserve de l’évolution du projet et de la confirmation de la répartition entre les maîtres d’ouvrage, le coût du projet se répartit ainsi (chiffres valeur 2000, hors taxes) :

Programme Immobilier     99 000 000 €
Gare ferroviaire     31 911 000 €
Programme public     Gare routière PSR
Accessibilité     24 908 000 €
Espaces publics     24 365 000 €
Total     81 184 000 €
Coût total du projet     180 184 000 €

Sur ce projet, la part de la ville (gare routière, voiries et espaces publics) serait de 15 122 000 € HT net soit  8,39 % du coût de l’opération (en tenant compte des subventions).

La Ville recevra des subventions, principalement de l’Etat, de la Région Ile de France et du Syndicat des Transports d’Ile de France, dans le cadre du contrat plan Etat-Région, du plan de déplacements urbains et d’un financement spécifique transports.

Le financement est prévu par emprunt spécifique sur un long terme permettant de lisser la charge financière.

Le montant de l’annuité et son influence sur les impôts, sera fonction du montant total des travaux prévus lorsqu’ils seront définitivement arrêtés, du taux et des choix d’investissements qui seront faits dans les autres secteurs dans les années à venir.

Compte tenu de la part relativement faible prise par la ville dans le projet, il est donc à  craindre de voir la ville dépossédée de son pouvoir de décision. Le Conseil Municipal devra être vigilant sur le contrôle de l’application du cahier des charges et du protocole d’accord d’autant que ces pièces  importantes ne sont pas au dossier d’enquête

Enfin la commission d’enquête ne peut, ni ne doit aborder les détails de l’utilisation future des bâtiments, (qui nécessiterait  au minimum une étude marketing et de chalandise approfondie pour définir les commerces et activités les mieux appropriés au secteur de la gare).

Thème N° 6
L’architecture dans la ZAC des Chantiers :

La commission d’enquête trouve le règlement des zones UZ, au niveau des prescriptions architecturales, trop imprécis ne permettant pas de se faire une idée du futur aspect des immeubles.

A ses yeux ce règlement  laisse une trop grande liberté au promoteur, permettant des constructions trop importantes, peut être trop hautes et  froides avec des façades en verre et  des toits terrasses comme sur les documents présentés à l’enquête.

Ainsi l’architecture risque fort d’être inadaptée au site et aux bâtiments qui l’entourent du fait du règlement des zones UZ.
C’est ainsi que notamment à :

-    l’article UZ - 10 :  Dans le secteur UZa, la hauteur des constructions ne doit pas excéder la cote altimétrique +157,25  NGF. Dans les secteurs UZb, la hauteur des constructions ne doit pas excéder la cote altimétrique de +143,00 NGF. Dans la zone UZ, la hauteur des constructions ne doit pas dépasser celle des constructions existantes.

-    l’article UZ - 11.3 :  Le choix des matériaux utilisés en façade doit être fait de  manière à concourir à la qualité architecturale des constructions et ne pas compromettre leur insertion dans le site. Les matériaux peuvent, par exemple, présenter une dominante de pierre et de vitrage transparent.

-    l’article UZ - 11.4 :  Les toitures-terrasses doivent être privilégiées tout en étant éventuellement combinées avec d’autres formes de toitures.

Les bâtiments présentent donc le risque de ne pas être  en accord et en en harmonie avec le patrimoine de Versailles particulièrement du côté du Château et du secteur sauvegardé

Susceptibles d’être en partie visibles l’hiver depuis  le Château et toute l’année depuis le secteur sauvegardé, du square des Francine et des réservoirs Gaubert qui sont classés, ils risquent, si on n’y prend pas garde,  polluer visuellement le site et la ville pendant de très longues années…Il est donc  impératif de définir avec davantage de précisions les règles architecturales, dans le règlement du projet de PLU.

Car la  commission d’enquête pense que les futurs bâtiments de la ZAC des Chantiers doivent par leurs formes, leurs  couleurs, leurs volumes et leur architecture s’intégrer dans le bâti qui l’environne. La commission ne prône pas un style particulier tel que le style  Mansart ou néo classique mais demande seulement que les règles prévues au projet de PLU fassent en sorte que l’harmonie et l’équilibre architectural soient respectés.

Enfin quelques  personnes et des associations demandent en outre que l’on couvre les lignes SNCF comme cela se fait dans d’autres villes. La commission d’enquête estime que cette variante devrait être étudiée.
 Elle présente plusieurs avantages, comme la réduction du bruit pour les logements sociaux, la création de cheminements piétons, d’espaces verts, d’aires de jeux, même s’il est vraisemblable que de nombreux inconvénients, outre son coût existent (aspect esthétique, ventilation… etc.).
 

Thème N° 7
Les équipements sportifs de la ZAC et les équipements petite enfance.

Actuellement il existe un terrain "d'évolutions sportives" localisé entre le square des Francine et les emprises des réservoirs. Ce terrain qui appartient à la ville est accessible depuis la place des Francine.
Le square et l'abreuvoir des Francine sont situés à l'extrémité de l'avenue de Sceaux, au niveau de l'intersection de la rue Edouard Charton et de la rue de Noailles.
Ces deux éléments situés aux pieds des réservoirs sont situés à l'intérieur du périmètre de la ZAC et constituent deux éléments forts de ce quartier.
Le square en particulier est fréquenté par les personnes âgées, les enfants accompagnés  et les élèves des classes de maternelle, compte tenu de sa situation les utilisateurs peuvent s'y rendre en toute sécurité.    

    Le projet de ZAC conserve le square des Francine, mais l'accès à ce dernier va se révéler difficile pour les utilisateurs, personnes âgées et enfants. Les traversées des voies donnant accès à la gare routière, aux parkings et aux commerces vont nécessiter des aménagement lourds qu'il est nécessaire d'intégrer dès maintenant.

Il est prévu l'aménagement d'un terrain d'évolution sur les terrains du SIG SEVESC en extrémité du réservoir long.
La création de 21 400 m2 pour le pôle de loisirs, culture et commerce, ne précise pas quelle surface sera consacrée aux pratiques du sport en salle.    
Il apparaît que les quartiers voisins manquent d'équipements sportifs et de plein air.
Au dossier il n'est fait mention que de ces deux équipements, le square et le terrain d'évolution, la Commission souhaite que le projet laisse une place plus importante aux sports, la proximité du collège est un élément fort pour ces réalisations.