Le Code de l’urbanisme précise dans son article L 123-1 7° :
«  ….
Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions

   A ce titre, ils peuvent :
….
   7º Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection
… »

L’article R 123-1du même Code de l’urbanisme précise :

« …
Les orientations et prescriptions du projet d'aménagement et de développement durable et les prescriptions du règlement ainsi que leurs documents graphiques sont opposables dans les conditions prévues par l'article L. 123-5. ».

L’article L. 123-5 cité ci-dessus stipulant :

   « Le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan.
   Ces travaux ou opérations doivent en outre être compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 123-1 et avec leurs documents graphiques.
   L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des dérogations à une ou plusieurs règles du plan local d'urbanisme pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés à la suite d'une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles.
   L'autorité compétente recueille l'accord du préfet et du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, lorsqu'ils ne sont pas ceux qui délivrent le permis de construire. »

Souhaitant préserver les espaces verts intérieurs qui, compte tenu de leur caractère végétal constituent des entités significatives à l’échelle des quartiers pavillonnaires et se fondant sur les articles du Code de l’urbanisme cités ci-dessus,  la commune de Versailles a fixé pour l’ensemble du territoire de la commune relevant du PLU, une règle graphique de zones à préserver appelées : EVIP ou espaces verts intérieurs publics ou privés.

Même si ces  EVIP existent dans d’autres quartiers de Versailles, cette règle graphique s’applique presque essentiellement à la zone UG et notamment au secteur de Clagny-Glatigny.

Ainsi qu’indiqué à l’article 123-5 du Code de l’urbanisme, les constructions sont interdites dans les EVIP.
En outre lorsqu’il est possible de construire sur la partie de terrain non couverte par un EVIP, l’article UG 6.2 prévoit l’implantation des constructions par rapport aux voies :
-    à 3 mètres de l’alignement dans les secteurs UGa, UGc et UGe ;
-    à 5 mètres de l’alignement dans le secteur UGb ;
-    au-delà de la marge de reculement figurée aux documents graphiques dans le secteur UGd.

De plus pour les constructions non concernées par l’application de l’articleUG 6.2, l’article UG 7.1.2 définit les conditions d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives en introduisant une bande de constructibilité principale :

« Dans les secteurs UGa, UGb, UGc et UGe, les règles d’implantation sont différentes selon leur localisation à l’intérieur du terrain en fonction d’une bande de constructibilité d’une profondeur de 20 mètres, mesurée perpendiculairement à partir de la limite d’implantation de l’alignement définie à l’article UG 6. Au-delà de 20 mètres, le terrain est situé en bande de constructibilité restreinte. »

L’article 7.2.1 traitant de l’implantation des constructions dans la bande de constructibilité principale ajoute :
« Dans les secteurs UGa, UGc et UGe, les constructions peuvent être implantées dans la bande de constructibilité principale, sur une ou les deux limites latérales, suivant les conditions définies ci-après. Si la façade du terrain sur rue est :

-    inférieure à 8 mètres, les constructions doivent obligatoirement être implantées sur les deux limites latérales ;
-    comprise entre 8 et 14 mètres, les constructions peuvent être implantées sur les deux limites ou en retrait d’une limite ;
-    comprise entre 14 mètres et 20 mètres, les constructions peuvent être implantées sur une limite latérale ou en retrait des deux limites ;
-    supérieure à 20 mètres, les constructions doivent obligatoirement être implantées en retrait des deux limites latérales.

Dans le secteur UGb, les constructions doivent être implantées en retrait des limites séparatives latérales. »

« Au-delà de la bande de 20 mètres, les constructions sont interdites…. »
« Implantation des constructions dans le secteur UGd
Les constructions peuvent être implantées soit en limite séparative, soit en retrait des limites au-delà de la marge de reculement figurée aux documents graphiques ».

Devant les critiques formulées, notamment par des habitants du quartier de Glatigny, à l’encontre des différentes prescriptions énoncées ci-dessus, la commission d’enquête a essayé d’imaginer les conséquences qu’engendreraient ces prescriptions et pour ce faire un des membres de la commission s’est rendu sur place pour avoir une idée plus précise de la taille respective  des diverses propriétés, de la densité actuelle des constructions édifiées et de la répartition par propriété des espaces verts existants.

De l’ensemble de ces observations, il apparaît à la commission unanime que  les dispositions prises non seulement n’aboutiraient pas aux résultats souhaités mais engendreraient des effets pervers contraires aux effets escomptés.

En effet, l’application du nouveau PLU, en gelant l’existant actuel, conduirait à édifier de part et d’autre de la rue un véritable rempart de maisons, avec des jardins en forme de couloir et des nuisances découlant de la trop grande proximité des maisons.

Le côté agréable des espaces verts des cœurs d’îlots  que souhaite protéger le nouveau PLU, ne serait pas visible de la rue mais uniquement des propriétaires.

En ne tenant pas compte des différences de profondeur des terrains, l’impression de tristesse et d’uniformité à laquelle conduiraient les nouvelles dispositions enlèverait tout leur  charme et leurs  qualités esthétiques à ces zones pavillonnaires.

Mais ce qui semble  plus grave encore aux yeux de la commission réside dans le fait que les dispositions prises paraissent discriminatoires et aboutiraient à une véritable rupture d’égalité entre les différents propriétaires.

En effet, il apparaît clairement que la délimitation graphique des EVIP a été faite sans aucune concertation préalable avec les différents propriétaires, vraisemblablement à partir de photos aériennes relativement anciennes (des constructions récentes du quartier de Glatigny ne sont, en effet, pas portées sur les documents graphiques 3.c).

Cette règle graphique a ainsi « gelé » l’existant. Des propriétaires ayant peu de terrain avaient déjà édifié deux voire trois constructions (certaines fort récentes !) sur moins de 1500 m2 de terrain restreignant au minimum les espaces verts, d’autres disposant de plus de 2700 m2 ne possédaient qu’une seule habitation entourée d’espaces verts envisageant d’édifier ultérieurement un ou deux bâtiments supplémentaires pour leurs enfants.

Les nouvelles dispositions,  lèsent donc considérablement ceux qui disposaient des terrains offrant le plus de droits à construire et qui paradoxalement disposaient également du plus d’espaces verts aménagés.

Et pourtant, les habitants de Glatigny qui critiquent les dispositions envisagées sont tous favorables à la présence d’espaces verts de qualité dans le quartier tant pour les habitants du quartier que pour les promeneurs ou visiteurs circulant dans les rues.

Mais tous s’accordent à reconnaître que la réglementation envisagée est contraire aux objectifs poursuivis et génère de profondes inégalités entre les différents propriétaires.

La commission d’enquête,  qui souscrit à l’ensemble de ces critiques, ne peut  donc approuver la méthodologie suivie pour déterminer graphiquement ces EVIP et souhaite vivement que des solutions alternatives plus efficaces, prenant notamment en compte le ratio de construction par rapport à la surface du terrain et  associant les différents propriétaires concernés voient le jour.