1)    L’étude des sous-sols :

La commission d’enquête a noté que n’existaient pas de prescriptions particulières dans le règlement du PLU relatives aux sondages préalables aux constructions et de règlements particuliers lors de présence d’eau, d’argile ou  de marne qui pourraient lors d’inondation ou de sécheresse, provoquer des désordres aux constructions, Versailles (hormis le château) ayant  été construit sur des terrains plus ou moins marécageux. Il y aurait notamment dans le quartier de Porchefontaine, et selon des témoignages recueillis lors de l’enquête, de l’eau  à une faible profondeur en dessous de la surface du sol et cela même sous les constructions.

La commission d’enquête considère que le PLU devrait prévoir dans son règlement les prescriptions qui  garantissent la salubrité publique et la solidité des constructions. Il conviendrait donc de rajouter au projet de PLU actuel des prescriptions particulières relatives aux constructions édifiées en zone comportant des risques au niveau du sous-sol susceptibles d’entraîner des désordres plus ou moins graves (affaissements, fissurations, infiltrations d’eau, humidité) pour prévenir tout risque lié à la nature du sous-sol.

2)  Le développement touristique :  

La commission d’enquête a constaté que le développement du tourisme en ville est à peine évoqué au PADD et ne fait l’objet d’aucune application concrète dans le zonage et dans le règlement du projet de PLU.

Versailles est une ville connue mondialement au patrimoine historique exceptionnel et qui  en dehors du Château et de son parc  possède de nombreux bâtiments et sites de qualité à visiter dans la ville.

La commission d’enquête estime qu’une étude de développement du tourisme plus dynamique prévoyant notamment la création d’emplacements réservés pour le stationnement des cars, la mise en place de circuits et de cheminements piétons, le développement de  bâtiments éclairés la nuit, des animations des quartiers les, plus pittoresques, avec une véritable politique d’incitation à la création d’hôtels et de restaurants permettant de recevoir les groupes et les visiteurs individuels, serait intéressante pour valoriser ce riche patrimoine.
 
La ville de Versailles devrait donc considérer le tourisme comme une activité économique à part entière et chercher à récupérer les touristes ayant visité  le château par une politique attractive permettant de les retenir sur  ses autres sites dont beaucoup témoignent d’une richesse artistique et architecturale remarquable.

3) L’intégration du plateau de Satory dans la ville de Versailles :

La commission d’enquête constate que le quartier de Satory ne semble pas être considéré dans le projet de PLU comme un quartier à part entière de Versailles.

Tant dans le PADD que dans le règlement il ne semble pas y avoir une volonté d’améliorer la vie des habitants du plateau et de mettre les équipements de ce quartier au niveau de ceux du reste de la ville.

Les zones du plateau de Satory sont les zones UI, UK, UCa et AU et l’on trouve les restrictions suivantes dans le règlement de ces zones :

Article UI 1- Occupation et utilisation du sol interdites

1.    les constructions, ouvrages ou travaux à destination de commerces de détail.

Article UK 1 – Occupations et utilisations du sol interdites

1.    les constructions, ouvrages ou travaux à destination de commerces.

Articles UC – Occupation et utilisation du sol interdites

1.    les constructions, ouvrages ou travaux à destination d’activités industrielles.

 Article UC 14 – Coefficient d’occupation du sol

1)    dans le secteur UC a – le coefficient d’occupation du sol est égal à 1,00.
En outre, pour les opérations comportant des commerces en rez-de-chaussée il est ajouté un coefficient d’occupation du sol de 0,20.
Les COS sont alors cumulables.

Article AU 1- Occupations et utilisations du sol interdites

1) les constructions, ouvrages ou travaux à destination d’habitation, d’hébergement hôtelier, de bureaux, de commerce, d’artisanat, d’industrie ou à la fonction d’entrepôt, à l’exception des occupations et utilisation du sol prévues à l’article AU2 du présent règlement.

Et pourtant, existe à Satory un besoin évident de commerces de proximité, d’activités de service,  de salle(s) de cinéma, d’une salle de spectacle et de réunions, d’équipements sportifs et de services publics (tels que mairie annexe, poste de police, antenne postale…) pour que ce quartier de Versailles soit un quartier  à part entière.

Cela ne nuirait pas au développement durable, car l’existence de ces services limiterait les déplacements des habitants de Satory, évitant ainsi les allées et venues incessantes entre le plateau et le centre de Versailles d’un accès difficile pour les habitants du plateau.
 
La loi SRU prévoit de développer la mixité sociale dans l’habitat qui doit également s’appliquer entre les différents quartiers d’une même ville et la commission d’enquête estime que selon elle il y a un manque de volonté d’intégration  des populations du quartier de Satory dans le projet de PLU.

4) La protection du site de Satory et de la vallée de la Bièvre :

Les habitants, les élus et les associations de la ville de Buc ont émis de nombreuses observations relatives au règlement du projet de PLU du Versailles sur l’absence de protection  du site classé de la vallée de la Bièvre dans les  zones AU, UC, UK et UI du plateau de Satory.
La commission d’enquête constate que certaines prescriptions sont insérées sur ce point dans les différents règlements mais manquent souvent de précision.

Ainsi  sous :
-    l’article AU 10 – Hauteur maximale des constructions.
            Non réglementée.

-    l’article AU 11, UK 11 et UI 11 -  le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescription spéciale si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.
Pour les articles 11 des différentes zones,  on constate  que sur un camp militaire, de tels articles sont d’une grande imprécision et peuvent ouvrir la porte à l’arbitraire  risquant de provoquer de nombreuses interprétations et de nombreux recours lors des demandes de permis de construire.
-    L’article     AU 14 – Coefficient d’occupation du sol
Non réglementé.
        
-    l’article UC 5 – Superficie minimale des terrains constructibles.
La superficie minimale des terrains, pour être constructibles, n’est pas réglementée.

-    l’article UC 10 – Hauteur maximale des constructions en UCa.
La hauteur maximale d’une construction ne doit pas excéder :
-  15 mètres à l’égout du toit ou au sommet de l’acrotère
-  17,50 mètres pour les édicules en terrasse    

-    l’article UK 10 – Hauteur maximale des constructions.
La hauteur d’une construction ne doit pas excéder 12 mètres à l’égout du toit.

-    l’article UK 11 - Les constructions sur le plateau de Satory ne doivent pas, en particulier être visibles depuis le Domaine National.
La commission d’enquête estime qu’il devrait être clairement rajouté, que les constructions sur le plateau de Satory ne doivent pas être visibles également du site classé de la Bièvre.
-    l’article UI 10 – Hauteur maximale des constructions
-  15 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère dans le secteur UIa.
La commission d’enquête estime également indispensable que les futures constructions édifiées sur le plateau de Satory ne dépareillent pas, par leur aspect esthétique, le site classé de la vallée de la Bièvre.

5) Les circulations douces :

Si le PADD fait allusion au développement des circulations douces, piétonne et cycliste, le zonage et le règlement ne prennent pas réellement en compte ces bonnes intentions, sauf pour ce qui concerne le projet d’aménagement de la ZAC des Chantiers. Ainsi il n’est pas prévu de coulée verte, d’emplacements réservés pour la création de voies permettant la mise en place de cheminements piétonniers et de parcours  cyclistes. Il n’est pas prévu non plus de travaux limitant la circulation et le stationnement automobile sur certains axes au profit des transports en commun et des circulations douces.

La commission d’enquête considère qu’un PLU doit prévoir pour le  moyen et surtout pour le long terme (10/15 ans) l’évolution d’une ville et de ses équipements afin d’y inclure le développement des circulations douces, et limitant le trafic automobile et le stationnement en surface dans le centre ville (c’est ainsi que  le GR passant derrière la gare des Chantiers pourrait rejoindre l’esplanade du château par les réservoirs Gaubert, le square des Francine et l’avenue de Sceaux dont la partie centrale pourrait être réservée à la circulation des piétons et spécialement des élèves des établissements scolaires et des cyclistes, si elle n’était pas envahie par les voitures en stationnement).

Le PADD insiste sur le développement des transports en commun, mais ne prévoit qu’un site propre partiel entre le Pont Colbert et Le Chesnay, aucun autre site propre n’est prévu dans la ville notamment à proximité des gares.

6) Les aires pour les gens du voyage :   

La commission d’enquête a constaté que n’existait  pas, dans le projet de PLU de Versailles, d’emplacement  prévu pour les gens du voyage, et ce,  malgré la loi obligeant toutes les communes de plus de 5 000 habitants à prévoir un nombre de  places d’accueil  en rapport avec la population de la commune.

La commission d’enquête comprend, bien évidemment, les difficultés auxquelles est confrontée la ville de Versailles pour réserver de tels emplacements, compte tenu du peu d’espace disponible dans la ville basse.

Il lui semble cependant que de tels emplacements auraient pu être dégagés sur le plateau de Satory dans des conditions de salubrité satisfaisantes.

7) Les économies d’énergies :

La commission d’enquête a relevé l’absence dans le PADD et dans le règlement, de mesures favorisant le développement des économies d’énergie comme  capteurs photovoltaïques, pompes à chaleurs …etc.

La France a en ce domaine un gros retard par rapport à plusieurs pays

La commission d’enquête estime qu’une ville telle que Versailles, mondialement connue, ainsi que cela a déjà été souligné, dont une partie non négligeable  de la population possède des compétences et des revenus supérieurs à la moyenne nationale, pouvait dans ce domaine être une sorte de « vitrine » et conjuguant tradition historique et modernité  servir d’exemple en matière d’économie d’énergie.   


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